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休闲与旅游地产的主题定位分析与开发启示——以启东恒大威尼斯和松江泰晤士小镇 规划一所 黄叶盛
[返 回]      发布时间:2019/1/3 9:19:29   

【摘要】休闲地产是旅游休闲活动与房地产的结合产业,是新的经济增长点,有着良好的市场发展前景。本文以启东恒大威尼斯和松江泰晤士小镇为例,通过对项目定位、开发、运营等方面的分析研究,从中挖掘出对于休闲旅游地产开发的启示和教训。

【关键词】休闲旅游地产;主题开发;启示教育

“远离尘嚣、回归自然”,越来越成为人们对于未来生活居住和置业的首选要求。因此,休闲地产也就应运而生,在强大需求的带动下迅速发展起来,并成为新一轮的经济热潮并逐渐席卷世界各地。我国的休闲旅游需求正呈现高速增长态势,休闲旅游地产市场发展前景良好。青田县石溪区块拟将旅游休闲地产作为片区发展的核心引擎和着力点,项目组针对启东恒大威尼斯和松江泰晤士小镇两个同类项目的开发和运营状况进行调研,并形成本次调研报告,作为规划前期研究的重要支撑。

一、休闲旅游地产的定义

休闲地产,指的是在一般住宅要素的基础上,依托项目周边良好的资源环境,把房地产和房地产以外的其他产业资源,包括生态资源、旅游资源、文化资源等进行嫁接,在建筑规划、配套设施、社区生活中导入休闲元素,使居住者能够充分放松身心,享受到休闲生活的地产类别。简单地说就是为休闲活动服务的地产,它以住宅为主体,融合了多种休闲设施。

二、休闲旅游地产的发展动力

强大的购买需求是休闲地产发展的源动力,从短期来看,休闲地产的购买方仍然集中在经济实力较强的中高端人群,其需求主要包括休闲度假、投资以及养老;从长期来看,随着休闲度假逐渐大众化,需求人群将扩大到社会各个阶层,其需求将包括休闲度假、养老、自住以及投资等多个方面。

1、休闲度假需求:据世界旅游组织预测,到2020年,中国将成为世界第一大旅游目的地国家和第四大客源输出国。随着休闲时代的全面到来,未来中国将承载巨大的国内外休闲度假需求,这部分需求也成为休闲地产最大的潜在需求方。

2、养老需求: 中国正快速步入老龄化社会,截至2017年底,60岁及以上老年人口有2.41亿人,占比已达16%,预计2040年时的老龄比例将超30%2050年,预计中国老龄人口将占全球总数的近1/4。养老需求虽然属于自住需求的一种,但相对而言,这部分需求对项目的生活环境和服务配套要求更高,且在未来将会成为中国十分巨大的特色需求市场。

3、投资需求:房地产本身具有良好的保值增值特性,而休闲地产拥有的超越其他地产项目的稀缺土地、环境资源优势,将成为其未来稳定收益的保障。因此,其增值性较一般地产产品更加突出,同时,也将吸引更多投资需求的关注。

4、自住需求:位于近郊或市区内的休闲地产,由于拥有成熟的生活、交通配套条件,会吸引相当数量的自住需求。从长期发展来看,随着休闲城市的出现,以及交通配套的完善,自住需求的数量也将会显著增加,成为支撑休闲地产的又一大潜在需求群体。

三、休闲旅游地产的发展趋势

随着经济结构与发展水平的转变,房地产投资效应明显下滑,房地产业已全面步入转型期,住宅开发利润变薄,相比之下,旅游休闲地产发展前景被看好。随着人均可支配收入的不断增长,人们的休闲度假方式也在进行着阶段性的变化,休闲地产目前正处于发展阶段(如下表),潜力巨大。目前,不少开发商已经明确了从住宅产品开发商向城市综合配套服务提供商转型的路径,加大商业地产、旅游地产项目开发。

休闲度假经济发展规律

阶段

人均GDP/美元

休闲方式

休闲人群

休闲场地

起步阶段

6000-12000

喝茶、打牌等世俗休闲方式

普通市民

就近的棋牌室或茶馆等

发展阶段

12000-30000

温泉、高尔夫、游艇、生态

度假等主题休闲为主

富裕阶层

休闲度假的地产项目、度假景区等

成熟阶段

30000以上

全民、全方位的休闲

所有阶层

休闲主题城区、高品质综合度假村

现状与发展趋势:1、一些具有先天资源优势的休闲地产已逐步在市场上展露锋芒。2、在城市近郊的项目因为可达性强、环境良好往往成为休闲地产的新宠。3、交通条件的改善及假期的增多,人们对休闲产品的需求日益增加。4、人们逐步接受“5+2”的生活模式。5、目前休闲地产的购买者主要是私企业主和高级白领,用于投资或者自己度假。6、因为人们对生活质量的追求,越来越多人渴望选择城郊区休闲地产作为第一住所。

四、规划案例研究

1、松江泰晤士小镇

基本情况:泰晤士小镇位于上海松江新城核心区,由英国阿特金斯公司规划设计,有取舍地移植了英国泰晤士河边小镇的规划理念与建筑风貌,追求“人与自然和谐共存”的美好场景。体现“中外文化交融、历史未来结合”的理念,在设计商业区的区域规划和各种配套设施上,秉承了文化创造价值的基本理念,以居住、商文、游景为主线,刻意创造一种全新的生活方式。

小镇规划:整个小镇以30万平米景观湖为景观源头,与天然河道贯通,建有大型游艇码头,大面积的滨水公园绿化、景观岛和错落有致的人行步道。建筑规划沿袭英式小镇的传统布局,以中央商业区为中心,划分成多个独立的围合式建筑组团。所有建筑物的外立面为纯英伦风格,郁郁葱葱的草坪和花木映衬着色彩鲜艳的红墙、白窗、黑瓦,哥特式风格的天主教堂、伊顿风貌的高级中学、威严神秘的英伦城堡以及拥有维多利亚式建筑气势的市政厅。

启示与经验:该项目引进原汁原味的英伦城镇风情生活,建设松江区旅游新景点,以此聚集人气、扩展知名度,降低购房者的心理抗性、提升地产价值,成为本项目开发建设的成功经验。居住物业销售良好,但空置情况严重,无居住氛围;单一功能小镇的开发,仅以住宅和生活配套做卖点,不足以驱使区域外的人前来居住;城镇缺少产业支撑,难以形成大规模的就业人口。

2、启东恒大威尼斯

基本情况:恒大海上威尼斯水城位于长江入海口、上海市崇明岛的北岸,江苏省启东市寅阳镇寅兴垦区外侧东南部沿海,与上海隔江相望;集酒店、会议、饮食、娱乐、运动、保健与商业于一体的超大型综合旅游度假居住区。

项目定位:项目定位为高档园林水景绿色住宅区。在设计上体现以生态、环保、健康为主题,合理布置建筑,以人为本。以水为特色打造东方威尼斯,各个组团甚至住宅均以水系为主体贯通相连。以水岸、水域、水体为中心的园区规划理念,用不同风格情趣的水岸空间组合出多姿多彩的建筑空间,生动地演绎出威尼斯水城的居住情怀。

小镇规划:配套建设国际综合性公共建筑项目与服务设施,集合了恒大威尼斯酒店、国际会议展览中心、国际体育城等尊贵配套服务设施,是功能齐全、设施完善、面向国际的会议旅游休闲接待区。住宅区规划以中轴线分南北两区。南区为高档别墅区;北侧为高档旅游度假住宅区,并由南向北依次为“多层情景花园别墅区—小高层空中花园住宅区—高层空中花园住宅区—超高层点式线性住宅区”;特点是户户、栋栋面海临水并设私家码头等。

启示与经验:该项目定位为高档园林水景住宅区,通过酒店、会展中心、体育城等综合性会议旅游休闲接待中心和高档低密度别墅来引爆吸引点,通过形成与上海同类产品的价格差,吸引投资者、养老人士前来置业、投资,并通过儿童乐园、水上游乐中心、温泉度假区等项目的开发持续提升地区吸引力。

五、总结

通过对松江泰晤士小镇、启东恒大威尼斯两个项目的开发建设及运营状况的研究分析,我们可以发现:项目开发主题是休闲旅游地产的思想和灵魂,它的定位和运用能够提升地产项目的综合品质,并作为休闲旅游地产的概念资源,它具备一定的价值,这个价值就是人们通常所说的附加值。地产项目品质的提升,即意味着支撑主题的内容被升华,从而提高了地产项目的附加值。独特新颖的主题,能够使休闲旅游地产项目的价值高出同类项目的价值,再配合项目的宣传推广活动,就能够塑造项目对休闲旅游者的吸引力。但是,过于单一的主题无法支撑项目的长期运营,多元化的“综合体”式开发必将成为未来休闲地产开发的主要趋势。


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